2022年,疫情和房地产投资下滑成为经济下行的主要压力来源。疫情是不可控也难以预测的,但是房地产投资下滑是一定程度上可以被预见到的。2021年11月发表于上海证券报的《2022年我国房地产投资分析与预测》一文中,九方金融研究所的肖立晟博士和尤众元博士已经发现了房地产投资超预期下行的可能性,这个结论被今年的经济数据全面证实。2022年年初至今,已经观察到的现象有:房地产投资下行、民营房地产公司普遍出现流动性危机、房地产“纠偏”政策快速出台,数量和力度上即将达到历史极值。市场普遍的观点是,房地产销售可能于2季度或者3季度初企稳,房地产投资可能于3季度或者4季度初企稳。本文提示一种可能的风险,虽然不一定出现,但是一旦出现,可能造成当前普遍预期会落空。我们认为房地产销售企稳难度不大,但是房地产投资可能复苏晚于预期,在政策面没有更大力度扶持之前,不排除房地产投资无法修复的可能性,但是中国决策层的政策工具库弹药充足,完全可以帮助房地产投资和整体经济企稳。
房地产销售得到修复是必然事件。2022年至今,多地地方政府出台鼓励房地产销售政策,4月以后,刺激力度明显加大。当前,尚未出台但是可能出台的政策中,力度最大的应该是中央层面的货币政策,5年期LPR利率仍然处于历史高位,如果房地产销售低于预期,决策层可以快速下调利率完成既定目标。复盘历史,在2008年、2012年、2014年的房地产下行阶段,房地产销售都能够成功得到修复。当前市场有部分声音认为本轮房地产销售下行无法得到修复,这种观点是非常幼稚的。
如果以经济下行为理由,历史上2008年中国经济面对的形势远艰难于当前,宏观预期极度悲观,但是事实证明,房地产和基建发力,成功带中国走出下行压力,甚至经济一度过热。另外,依托房租比、房价收入比指标认定房地产“末日”已至的说法,2010年已有,已经错误了十年的观点,只不过因为顺应部分人心中的期许,才会流传至今,事实上根本是无稽之谈,没有数据也没有理论可以说明这两项指标过高意味着房地产销售必须崩溃,与之相反,中国的房屋所有权与教育、医疗等服务相关,中国城市不断发展,房地产不像“城市债券”更像“城市股票”等观点都能说明为何中国的部分指标长期略高于全球平均。当前,流传最多的观点是居民负债表中,房贷过高,但是这个指标的极限在哪里,是不是能够更高一些,能否用时间消化空间,事实上根本没有严格的讨论。以上几个指标经常出现在日常讨论甚至部分金融机构的研究报告中,但是,这些观点都经不住质疑。真正经得住数据和历史检验的现象是,当政府决心拉动房地产销售时,稳房价、稳预期的目标从来没有落空。
