国家统计局公布数据显示，2022 年1-5 月，商品房销售面积50738 万平方米，同比-23.6%，商品房销售额48337 亿元，同比-31.5%。全国房地产开发投资完成额52134 亿元，同比-4.0%。
政策效果初显，销售有所回升
2022 年1-5 月销售面积同比-23.6%，5 月单月销售面积同比-31.8%(4 月为-39%)，单月增速较上月上升7.2pct;销售金额同比-31.5%，5 月单月销售金额同比-37.7%(4 月-46.6%)，单月增速较上月上升8.9pct，单月环比均有所回暖，且同比降幅均有收窄。5 月销售数据企稳主要得益于：1)各地密集出台宽松政策，政策效果开始初步显现;2)五一假期期间房企加速推盘;3)多个城市疫情逐步得到控制，需求端复苏。我们认为销售数据虽然相对略有改善，但绝对值仍差，未来政策仍有释放空间，展望6 月，随着多个热点城市疫情封控的解除，叠加政策效果持续显现，以及去年基数的下滑，我们预计未来销售数据大概率将加速回暖。
投资回暖，新开工弱复苏，竣工回落，土地成交遇冷2022 年1-5 月房地产投资同比-4.0%，较2022 年1-4 月下降1.3pct，单月增速较上月上升2.3pct，投资增速亦有企稳回暖的态势，主要得益于：1)疫情得到控制，项目复工加速，带动建安投资;2)旧改与保障房建设的拉动。2022 年1-5 月新开工增速同比下降30.6%，5 月单月新开工面积同比-41.8%(4月-44.2%)，略有复苏。我们认为，新开工表现较弱主要系前期土拍市场遇冷开工量较少以及疫情影响所致。2022 年1-5 月竣工面积同比-15.3%，较2022 年1-4 月下降3.4pct，进一步下滑;2022 年1-5 月土地购置面积2389 万平米，同比减少45.7%，较2022 年1-4 月上升0.8pct;土地成交价款1389 亿元，同比下降28.1%，增速较2022 年1-4 月下降7.5pct，主要系5 月集中供地城市较少所致。我们预计未来随着销售的持续转暖，投资增速亦将跟随复苏，但节奏上略慢。
资金来源增速小幅回暖，销售回款至关重要
2022 年1-5 月，房地产开发企业到位资金同比下降25.8%，增速较2022 年1-4 月下降2.2pct.分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-26.0%、-7.2%、-39.7%及-27.0%，各项回款数据均持续回落。我们认为，销售回款仍然是主要拖累项，预计未来随着销售持续回暖，资金来源也将逐渐好转。
5 月地产数据整体呈现企稳复苏迹象，显示前期一系列宽松政策开始发力，效果初显，也即政策并非是无效的，而是需要时间来起效，基本面有望持续复苏;另一方面，各项数据虽然底部企稳，但绝对增速仍然较差，未来政策进一步放松的空间仍然较大，地产板块估值仍有空间。我们重点推荐龙头房企万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、华侨城A 等;相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、华润置地、绿城中国、中国海外发展等。
