地产行业未来趋势
观点一：房价从普涨到分化
观点二：房企经营逻辑发生根本变革。
1.坚持“房住不炒”、维持房价平稳的调控基调不会变
“稳地价、稳房价、稳预期”，稳妥实施房地产长效机制(试点房产税);价格将在箱体内运动;不存在房价快速、大幅上涨的政策基础
2.地产去金融化，行业规模将从高位下滑，行业将持续出清，市场集中度将逐步加大
城镇化人口增量放缓，城镇化率5-10年后将达70-75%;人口红利消失，预计2025-2030年期间，我国绝对人口数量由正转负;
问题房企暴雷，行业并购重组增多，小房企将逐步退出地产业;央行、银保监会鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。
预测的前提是地产去金融化，行业回归居住属性，从国外发达国家的一些经验看，如果不考虑金融属性，行业规模和人口无明确相关性。我们这行业，从08以后就人不断预测行业规模，每一个人预测对的，核心原因就是08年以后，我国地产金融属性依然很强，炒房的人很多，需求端的规模很难准确预测，跟人口没关系。
a.行业规模在中长期仍将维持在高位，但规模增速会有所放缓，甚至下滑。影响行业规模发展的两大因素，一个是城镇化，一个是人口红利。其中，城镇化的增速在放缓，从17年之后绝对城镇人口增量在逐步减少，人口绝对数将在2025年前后到来。
b.随着行业去金融化，很多中小房企、问题房企将不得不面临出清、退出行业的风险。
c.受制于负债规模增速限制，对中小房企弯道超车越来越难，反倒是利好大房企，行业集中度将越来越高。
3.房价从普涨到分化，一线及核心二线“硬顶+软底”，弱二线+三四线“硬顶+无底从我们监测的数据和实际感知看，房地产价格普涨期结束，未来各城市房价及同一城市不同板块的房价都将持续分化。
其中，一线城市和核心的二线城市房价将呈现出“硬顶+软底”状态，这些城市基本面好，有比较强的产业基础和人口流入，购房需要大，中长期房价会持续上涨，但是政府担心这些城市房价涨幅过快，通常限价政策严格，有个比较硬的顶部在控制，不会出现短期内大幅上涨的局面，当短期内行业出现调整的时候，这些城市的房价比较坚挺，大幅度下降的可能性比较低。
弱二线城市和三四线城市，通常产业不强，很多城市都出现了人口外流，支撑房价上涨的基础不牢固，通常在上涨的时候，涨幅乏力，但是下跌时候确跌幅很大，谁也不知道价格调整幅度有多大。甚至有不少城市的房价呈现出脉冲式形态，急涨急跌，大涨大跌。
我们看看下面的图表，一线城市去年深圳的二手房价格下跌了1.5%，因为深圳搞二手房指导价，相当于变相提高首付比例且价格不公开，改变了客户预期，实际跌幅估计在10-15%;但是北京、上海、广州的二手房房价呈现上涨状态。二线城市里基本面好、供求关系好的杭州、长沙、西安等城市的房价均出现不同程度上涨，但是像弱二线的太原、石家庄、哈尔滨等北方城市缺持续下跌，实际跌幅估计在15%以上。三四线城市整体跌的城市多，涨的城市好，而且涨幅也不大，但跌幅确很大，最大涨幅3.7%，最大跌幅6.6%。
前一段时间有人问我买房的事，我说一线和核心二线，市场跌了不少的就可以入手了，政策底和资金底已经到了，再跌也跌不到哪去;想北方哈尔滨、沈阳的一些亲戚问我能不能买房?我说你们还得等一等，不知道底在哪，现在都没有企稳迹象。
4.经营底层逻辑转变，从土地红利、金融红利向管理红利转变
全文总结：
一、行业现状
•地产行业规模筑顶、利润下行，今明两年仍是房企经营困难期;当前地产行业政策救市力度不足，市场尚未出现预期反转。
•房地产长期看产业(人口)，中期看供应(土地)，短期看政策(行业+金融);本轮调控主要是金融端信用收紧，房企遭遇流动性危机;行业政策及金融端信用不放松，行业难有大幅反转。
•地产行业过度繁荣就打压，萧条再救市：经济转型要求减少对地产行业投资路径依赖与经济持续下行需要地产行业托底的矛盾;金融安全要求降低地产行业资源占用与缺少高收益资产信贷投放的矛盾;房价增长过快与居民收入增速慢的矛盾;
二、发展趋势
•行业去金融化、回归居住属性的背景下，城市基本面是决定房价的核心变量，城市分化的现实决定城市间房价分化是常态;
•黑铁时代依然可以有黄金公司，敢于在投资、产品、成本、工程等前中后段经营管理做出自我革新的企业将会越来越好。
